鬱亮害了萬科?時勢沒有給他對的選項

鬱亮害了萬科?時勢沒有給他對的選項

萬科處於困境中,鬱亮免不了被質疑“做錯了什麼”。然而,真有“做對了”的選項嗎?

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撰文丨關不羽

春節至今,萬科接連遭遇暴擊,債務疑雲、評級下調……險象環生,最新一擊更是直接打臉——董事會主席鬱亮被舉報了。

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4月1日,煙臺市百潤置業等10家企業,聯名向國家稅務總局遞交了一封題爲《關於鬱亮操控萬科謀取私利有關情況的反映》的舉報信。儘管萬科方面迴應此舉報內容“嚴重失實”,次日萬科港股還是大跌12%,相當驚悚。

在我看來,這事真的算不上什麼“大瓜”。今天房地產行業的“瓜”,就像俄羅斯套娃:整個行業是最大的瓜,裡面裝着萬科,萬科裡裝着鬱亮團隊。在這個套娃組合中,鬱亮被舉報的那點事,充其量就是顆瓜子。

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那封舉報信的細節很豐富,表達很精準,卻也免不了一個通病——冗長。

說來說去,舉報信主要內容就三點:鬱亮團隊搞了“影子銀行”;以體外循環方式搞財務運作中飽私囊;涉嫌偷稅漏稅。

這三條,沒有太多新意。

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“影子銀行”聽上去神秘兮兮的,其實在我們的大型企業中司空見慣。講白了,就是拿錢容易的企業把錢借給拿不到錢的企業賺利差。

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原理也很簡單,我們的商業銀行長期堅持“歧視性”貸款服務,正規渠道的銀行貸款不是誰都能拿到的。處於“歧視鏈”底部的企業,就算有優質資產、良好的經營業績、過硬的信用記錄,也很難拿到正規貸款。

反之,“歧視鏈”頂端的企業,拿塊石頭說是翡翠王當抵押品,也有金融機構會笑臉相迎。這樣的環境,沒有“影子銀行”纔怪。

幹這“錢生錢”生意的,有政府信用背書的央企、大型地方國企無疑有先天優勢。大型房企很長一段時間也忝居其間,這多少有些“亂了家法”——“歧視鏈”從來不是憑空而來的,也有相應的秩序邏輯。作爲資金密集型行業,房地產業務確實離不開這些“影子銀行”的潤滑,否則大小包工頭、供應商上哪兒去找錢墊資呢?

因此,說萬科搞“影子銀行”,我覺得連新聞都算不上。而且,這種“口袋罪”也很難坐實。如上所述,房地產行業的資金密集屬性,財務運作規模很大、非常複雜,合理性、合規性的邊界很模糊,裁量空間很大。較真查,人人違規。要放過,也沒多大障礙。“危害性”的判斷標準也是條橡皮筋。

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大面上講,影子銀行賺了差價,擡高了市場融資成本,是一宗罪過。可是,細品一下就會發現這個邏輯不對。產生額外融資成本的是“歧視鏈”,影子銀行賺利差只是這一歧視成本的市場化呈現。

如果真如舉報信裡說的,強行要求項目合作方“借高利貸”,那的確不講武德,也明顯觸犯了法律規定。但是,舉報方相關表達並不硬氣。說是“高利貸”,但40%是“資金成本”,而不是借款利率。

其實不用想就知道,就算鬱亮團隊賺這個錢,也不會傻乎乎地把違規的高利率寫進合同文本里。所以,40%的資金成本即便是真的,也很難坐實“高利貸”的指控。都是老江湖,還不至於在這種陰溝裡翻船。

“影子銀行”畢竟屬於灰色地帶,萬科是上市公司,當然不可能“體內循環”。“體外循環”是必然的。

至於鬱亮團隊有沒有“中飽私囊”,舉報信裡並沒有確鑿證據。有也不奇怪,沒有也正常。大企業偌大的攤子,灰色利益的分配,外人是很難看清的。

至於偷稅漏稅,那就是純粹的官方事務,不在“吃瓜”範圍。

總之,舉報信裡並無多少有足夠衝擊力的內容。這事要是擱在前些年房地產如火如荼時,無非就是一件茶餘飯後的小談資,可是在萬科和鬱亮正處於刀尖浪口的當下,彷彿就成爲一顆“重磅炸彈”了。

被舉報之前,鬱亮和萬科已經深陷輿論暴風眼中。

“企業經營出問題,一定是企業家出了問題”,是常識性的思維。而且,鬱亮的經營決策確有可探討之處。

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讓很多人看不懂的是,鬱亮從2018年第一次高喊“活下去”,2021年再提“活下去”,2022年又提“黑鐵時代”,危機感十足。但是,他帶領的萬科似乎並沒有及時果斷地踩剎車,經營決策和市場判斷背離的違和感,的確值得覆盤。

2016年,寶萬之爭塵埃落定,鬱亮接班王石執掌萬科。萬科隨即開始大舉擴張。彼時中國房地產的風向已經非常微妙,華夏幸福等大型房企已經出了問題,萬科成了年度接盤俠,大手筆接過了華夏幸福、海航等“問題企業”名下的大項目。這年11月,萬科耗資超80億元併購,創下其歷史紀錄。

2018年9月初,鬱亮“活下去”首秀,但話音未落,萬科負債總額達到12163.30億元,首次超過萬億,資產負債率超過80%。當年年底,萬科加冕年度“拿地王”。

2019年3月,鬱亮表示要“收斂聚焦”,萬科總裁兼首席執行官祝九勝還說“萬科過去幾年對規模的依賴變得不那麼嚴重,不再在規模上做線性的比較”。沒想到,年底一結賬,萬科蟬聯年度“拿地王”。

鬱亮是有危機感,但是直到危機真正爆發時,才轉化爲收縮的行動。2021年恆大爆雷,全行業不景氣,萬科才真正開始“節衣縮食”。全年四大一線零拿地,20年來頭一回。拿地金額排名從此一路下滑,2023年,萬科拿地金額在房企中排名第8。

事後回顧,鬱亮接掌萬科後加速擴張的做法無疑值得商榷。然而,以擴大規模應對危機,是中國房地產企業的普遍做法。要麼在困境中徹底退出,要麼做大規模抗風險。尤其是考慮到當時的房地產政策環境,一頭是一線強二線城市強調控,優質資產稀缺;另一頭是低線城市棚改,引導房企進入下沉市場。

資產質量下降、利潤空間縮小,“活下去”不就得做大規模堆脂肪嗎?所以,那一撥擴張是時勢使然,頭部房企步調一致。萬科也未能獨善其身。

收縮,不是“活下去”,而是退出,的確有房企選擇離場。但是,頭部房企的龐大規模,抽身而去談何容易?何況萬科才換了第一大股東,更沒有退圈的選項。

其實,就算是真要收縮了,也不會好到哪裡去。2021年萬科是真收縮了,又如何呢?四大一線不拿地,退而求其次選擇二線。2021年萬科獲取的土地中,近四成來自二線城市,權益地價佔比更是超過一半。三線以下的坑避開了,收縮也到位了,算得上是最優選擇吧?

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今天覆盤,萬科的收縮其實也不理想。三四線是坑,二線就不坑了嗎?行業整體下滑,坑大坑小,五十步笑百步。這樣的收縮舉措,就算早一兩年,也改變不了什麼。擴張自救,是明知有坑也得跳;收縮自救,是在坑裡怎麼爬都出不來。

萬科處於困境中,鬱亮免不了被質疑“做錯了什麼”。然而,真有“做對了”的選項嗎?現實中的選擇不是標準化考試,沒人保證選項裡一定有正確的答案,即便有正確的解題思路,也是枉然。

萬科已經不再是房企優等生,不是因爲鬱亮做錯了什麼,而是我們的房企已經沒有優等生。

“企業經營出問題,一定是企業家出了問題”的確是常識。但是,常識得在正常環境下才能生效,不正常環境就超出了常識的有效範圍。

幾百億、上千億的決策,都成了怎麼做怎麼錯的無解題。區區“中飽私囊”的仨瓜倆棗,真真假假,無關痛癢。當然,正當舉報無可厚非,鬱亮個人的命運也無需吃瓜羣衆瞎操心。

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只是房地產的大戲還得演下去,不要誤把龍套當成了主角。“許家印害了恆大”,解釋不了恆大爆雷;萬科不再優等,也不是“鬱亮害了萬科”。房企高危名單很長,不是“房地產圈無好人”就能解釋的。

這些企業家可能的確有這樣那樣的問題,但病根不是這些企業家。

只有直面房地產行業的真問題,才能找到走出困境的正確路徑。真要吃房地產行業的大瓜,要挑大的吃,還得好好吃。

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列車飛馳,聯通東西,通達世界。中老鐵路開通運營兩年多來,中老兩國經濟發展華麗轉身、乘勢而上。兩年間,鐵路部門相繼推出”瀾湄快線+跨境電商””中老鐵路+中歐班列””中老鐵路+西部陸海新通道班列”等鐵路國際運輸新模式,有效貫通了中老與中歐班列聯線,大幅提升了運輸效率,進一步拓寬了中國與東盟國家的貿易通道,也爲中國與共建”一帶一路”國家和地區的經貿合作開闢了更廣闊的空間。

自2021年12月3日通車以來,這條北起昆明,終抵老撾萬象的黃金大通道,不斷跑出”加速度”,爲中老兩國發展按下”快進鍵”。依託中老鐵路,中國積極推動大物流通道建設,以昆明爲集結中心,東連西部陸海新通道、西接孟中印緬經濟走廊、南出輻射東盟國家、北上連通成渝雙城經濟圈的開放格局正在加快形成。中老鐵路不斷跑出”加速度”的同時,也爲中老兩國經濟高質量發展按下”快進鍵”。

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